Den 13 Marts 2009

Principiel dom for forbrugere med sommerhus på lejet grund

Forbrugerombudsmandens støtte til en række forbrugere med sommerhus på lejet grund har båret frugt. En netop afsagt dom giver lejerne medhold i, at deres udlejer, et østjysk menighedsråd, ikke uden videre kan forhøje lejen med flere hundrede procent i forbindelse med forlængelse af en lejeaftale. Dommen der er principiel, kan have betydning for andre lejere i en tilsvarende situation.

Det er menighedsrådet i Saksild-Nølev, der nu af Retten i Århus har fået besked på at nedsætte lejen for de grunde, hvorpå de berørte sommerhusejere har opført deres ejendomme. Dommen pålægger også menighedsrådet at tilbagebetale lejerne den leje af grunden, der er betalt for meget i perioden for den nye lejekontrakt.

Rettens afgørelse fører til, at vilkårene for at fastsætte og regulere lejen kommer på linje med vilkårene i den standardkontrakt, der gælder for statens udleje af grunde. Den sikrer, at lejen udvikler sig i takt med nettoprisindekset - dvs. udviklingen i omkostningsniveauet i samfundet generelt.

Forbrugerombudsmand Henrik Øe glæder sig over udfaldet af dommen:
- Jeg er meget tilfreds med sagens udfald. Det er glædeligt for de lejere, der er direkte berørt af afgørelsen, men der er også tale om en principiel afgørelse, som jeg vurderer også kan få betydning for andre forbrugere med sommerhuse på lejet grund, udtaler Henrik Øe.

Dommen fastsætter yderligere krav, om at lejen efter 5 år kan tages op til fornyet vurdering. Endelig skal menighedsrådet i lejeaftalerne også medtage en bestemmelse om, at lejer ved lejekontraktens ophør har krav på kompensation for tilslutningsafgifter og bygninger på grunden.

Forbrugerombudsmanden gik ind i sagen i december 2008.
(Læs dommen)
(Læs pressemeddelelsen om biintervention)
J.nr. 08/08329.
For yderligere oplysninger kontakt

Charlotte Bruun Windahl
Jurist hos Forbrugerombudsmanden
Tlf.32669007



Fritidshusejernes Landsforening går i rette med kommunalordfører Rasmus Prehn (S), samt ikke navngivne politikere fra SF og DF, der i Berlingske Tidende den 24. september 2008 under overskriften - "Nemt at bo ulovligt i sommerhus" - giver udtryk for, at det ikke er dér, kommunerne skal stramme op.
Berlingske Tidende bragte den 5. september 2008 - under overskriften "Pensionister i fritidshuse dræner små kommuner" - ligeledes en artikel om det tiltagende problem med helårsbeboelse i sommerhuse, der i stor stil belaster en række udkantskommuner.
Fritidshusejernes Landsforening, der repræsenterer en meget stor del af fritidshusejere i Danmark, er og har altid været tilhænger af "otiumsreglen", men har samtidig med indførelsen af reglen peget på følgerne af, at helårsbeboelse i danske sommerhuse blev legaliseret.
Helårsbeboelsen i sommerhusene anses i øvrigt at være en "bombe" under Danmarks EU-forbehold.
Fritidshusejernes Landsforening er på denne baggrund af den overbevisning - at den ulovlige helårsbeboelse i sommerhuse, og den tiltagende lovlige helårsbeboelse - alt i alt medvirker til en meget uhensigtsmæssig ændring i de unikke danske sommerhusområder, hvilket overordnet set ikke er i den almindelige danske sommerhusejers interesse.
Forholdet er reguleret af følgende bestemmelser:
Lovbekendtgørelse nr. 785 af 21. juni 2007 (Sommerhusloven), samt
Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 (Planloven).

Det fremgår bl.a. af bestemmelserne:
" Det påhviler den til enhver tid værende ejer af et sommerhus at berigtige forhold, der er i strid med loven. Består forholdet i en ulovlig brug, påhviler pligten tillige brugeren. " At et sommerhus, bortset fra kortvarige ferieophold m.v., ikke må anvendes til overnatning i perioden fra 1. oktober til 31. marts. Fritidshusejernes Landsforening påpeger derfor nødvendigheden af, at der i større grad end hidtil gøres en indsats for at forhindre den ulovlige helårsbeboelse i danske sommerhuse, men også, at den lovlige helårsbeboelse bliver bragt i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Det vækker derfor stor undren, når kommunalordfører Rasmus Prehn (S), der i øvrigt bakkes op af SF og DF, udtaler, at kommunerne, efter hans mening, ikke skal bruge resurser på at få den ulovlige helårsbeboelse bragt til ophør.

Pressemeddelelse fra Fritidshusejernes Landsforening

Forbrugerombudsmanden indtræder på lejernes side i retssag mod menighedsråd.

En række forbrugere med sommerhus på lejet grund er kommet i alvorlig klemme efter at deres udlejer tilsyneladende urimeligt udnytter den pression, der ligger i, at en række grundlejere har opført sommerhus på grunden og risikerer at lide et meget stort værditab, hvis lejemålet ikke fortsætter, fordi udlejer i så fald kan kræve, at sommerhuset fjernes og grunden leveres i ryddet stand, hvilket nu får Forbrugerombudsmanden til at handle.
Der henvises til Forbrugerombudsmandens pressemeddelelse af 2. december 2008.
Fritidshusejernes Landsforening ser frem til at Forbrugerombudsmandens indtræden i sagen om sommerhuse på lejet grund vil få virkning for samtlige ejere af sommerhuse på lejet grund i Danmark.

Pressemeddelelse fra Fritidshusejernes Landsforening
nr. 03
Menighedsråd tabte (igen) sag om lejestigning

Retten i Århus afsagde i dag, tirsdag den 10. marts 2009, kl. 1200, dom i sagen, syv grundlejere mod Saksild-Nølev Menighedsråd, der som grundejer, driver virksomhed med udlejning af grunde i Saksild, 8300 Odder.
Retten gav i det væsentlige lejerne medhold i, at den krævede leje var urimelig.
Retten tog udgangspunkt i syn- og skønsrapportens angivelse af, hvad en rimelig grundleje vil være, ligesom retten bestemte, at grundlejen fremover skal reguleres med nettoprisindekset. Grundlejen kan tages op til vurdering hvert femte år - første gang i 2013.
Udlejer tilpligtes som et vilkår, såfremt lejer ikke kan eller vil betale den krævede grundleje, at overtage lejernes huse til markedsværdien.
Udlejer tilpligtes, med procesrente, at tilbagebetale for meget betalt leje fra 1. april 2008.

Fritidshusejernes Landsforening vil nu - set i lyset af sagens principielle karakter - nærlæse dommen og sammen med Forbrugerombudsmanden planlægge, hvordan der kan arbejdes videre med henblik på at få indført gældende retningslinjer, for udlejning af sommerhusgrunde i Danmark.







På et møde den 29. august 2008 mellem Forbrugerombudsmand Henrik Øe og Fritidshusejernes Landsforening blev der taget stilling til den kendsgerning for så vidt angår ejere af sommerhuse på lejet grund, at der ikke eksisterer retningslinjer for regulering af grundlejen. De retsløse tilstande har eksisteret i mange år.

De forhold der i særlig grad giver anledning til problemer, og som gør sommerhusejeren til den svage part i forhold til udlejer angår som nævnt lejereguleringen, samt vilkår i øvrigt, herunder lejestigninger, kontraktens ophør, det formueretlige opgør, afståelsesret og opsigelighed o.s.v.

For at give Forbrugerombudsmanden et fuldstændigt overblik over problemstillingen, blev det aftalt, at Fritidshusejernes Landsforening fremsender supplerende materiale og oplysninger om status på området, grundenes geografiske placering, samt verserende sager.

Forbrugerombudsmanden tilkendegav, at når han har haft lejlighed til at gennemgå Landsforeningens supplerende materiale, vil tage kontakt til økonomi-og erhvervsministeren.

Næste møde hos Forbrugerombudsmanden er aftalt til den 23. oktober 2008.







En række forbrugere med sommerhus på lejet grund er kommet i alvorlig klemme efter, at deres udlejer, et østjysk menighedsråd, i forbindelse med forlængelse af en lejeaftale vil forhøje lejen meget betydeligt.

Menighedsrådet i Saksild-Nølev, Østjylland, udnytter tilsyneladende urimeligt den mulighed for pression, der ligger i, at en række lejere har opført sommerhus på grunden og risikerer at lide et meget stort værditab, hvis lejemålet ikke fortsætter, fordi udlejer i så fald kan kræve, at sommerhuset fjernes og grunden leveres tilbage i ryddet stand - og det får nu Forbrugerombudsmanden til at handle.

I yderste konsekvens kan det bl.a. betyde lejeforhøjelser på flere hundrede procent, hvis lejerne skal tåle de vilkår, udlejeren har krævet.

På statens område er der indført en ordning, hvor lejen udvikler sig i takt med udviklingen i nettoprisindekset - og en lignende ordning kunne overvejes for andre udlejere, herunder for grunde ejet af kirken, mener forbrugerombudsmand Henrik Øe. - Det ser ud til, at menighedsrådet udnytter situationen på en helt urimelig måde, og det er min vurdering, at lejerne er blevet mødt med urimeligt høje lejestigninger. Jeg har nu anmodet om at indtræde i retssagen for at medvirke til at sikre, at disse lejere, hvoraf mange i tillid til en rimelig udvikling i lejen, har bygget sommerhuse og bekostet kloakering og stikledninger mv., ikke nu udsættes for urimelig pression i forbindelse med ophør af langvarige lejekontrakter, og for også at få afklaret, om der kan være behov for lovgivning på området, udtaler Henrik Øe.

Lejerne har anlagt retssagen mod menighedsrådet med henblik på at få vilkåret om lejefastsættelse/lejeregulering ændret/tilsidesat som urimeligt. Udlejer har til stadighed afvist at forhandle spørgsmålet om lejefastsættelse/lejeregulering.

Forbrugerombudsmanden har på denne baggrund anmodet retten om tilladelse til at indtræde i retssagen til støtte for lejernes synspunkt.

Forbrugerombudsmanden blev interesseret i området efter en henvendelse fra tidligere økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen med en opfordring til at se nærmere på forholdene for lejere af sommerhusgrunde.